Modificări esentiale în procedura de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan, astfel cum au fost aduse prin Legea nr. 175/2020 pentru modificarea și completarea Legii nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan și de modificare a Legii nr. 268/2001 privind privatizarea societăților comerciale ce dețin în administrare terenuri proprietate publică și privată a statului cu destinație agricolă și înființarea Agenției Domeniilor Statului.

 

Începând cu data de 13 octombrie 2020 au intrat în vigoare dispozițiile Legii 175/2020, care modifică regulile de achiziție ale terenurilor agricole situate în extravilan.

 

Pentru acuratețe, nu există măsuri tranzitorii obligatorii până la data de 13 octombrie, astfel încât în acest interval rămân aplicabile regulile obișnuite procedurii de vânzăre-cumpărare.

 

Principalele modificări aduse procedurii de vânzare a terenurilor situate în extravilan sunt detaliate în cele ce urmează:

 

1. Prin modificarea articolului 4 alin. (1) din Lege, au fost extinse/ detaliate categoriile de preemptori, care beneficiază de dreptul de preempțiune la achiziția unui teren agricol situat în extravilan, la preț și în condiții egale, în următoarea ordine:

 

a)preemptori de rang I: coproprietarii, rudele de gradul I, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea inclusiv;

b)preemptori de rang II: proprietarii investițiilor agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei, irigații exclusiv private și/sau arendașii. În cazul în care pe terenurile supuse vânzării se află investiții agricole pentru culturile de pomi, viță- de-vie, hamei și pentru irigații, prioritate la cumpărarea acestor terenuri au proprietarii acestor investiții;

c)preemptori de rang III: proprietarii și/sau arendașii terenurilor agricole vecine cu terenul supus vânzării, cu respectarea condițiilor detaliate mai jos și prevăzute la art. 4 alin. (2) și (4) din Legea 17/2014, astfel cum va fi modificată;

d)preemptori de rang IV: tinerii fermieri - «tânăr fermier» înseamnă o persoană cu vârsta de până la 40 de ani la momentul depunerii cererii, care deține competențele și calificările profesionale adecvate și care se stabilește pentru prima dată într-o exploatație agricolă ca șef al respectivei exploatații; stabilirea se poate face individual sau în comun cu alți fermieri, indiferent de forma sa juridică;

e)preemptori de rang V: Academia de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe Ionescu-Șișești» și unitățile de cercetare- dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, organizate și reglementate prin Legea  45/2009privind organizarea și funcționarea Academiei de Științe Agricole și Silvice «Gheorghe Ionescu-Șișești» și a sistemului de cercetare-dezvoltare din domeniile agriculturii, silviculturii și industriei alimentare, cu modificările și completările ulterioare, precum și instituțiile de învățământ cu profil agricol, în scopul cumpărării terenurilor agricole situate în extravilan cu destinația strict necesară cercetării agricole, aflate în vecinătatea loturilor existente în patrimoniul acestora;

f)preemptori de rang VI: persoane fizice cu domiciliul/reședința situat/situată în unitățile administrativ- teritoriale unde este amplasat terenul sau în unitățile administrativ-teritoriale vecine;

g)preemptori de rang VII: statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

 

2. Condițiile obligatorii a fi îndeplinite de către Arendașul care dorește să cumpere terenul agricol arendat situat în extravilan au fost incluse în art. 4 alin. (2) al Legii, astfel cum a fost modificat:


i. trebuie să dețină această calitate în temeiul unui contract de arendare valabil încheiat și înregistrat potrivit dispozițiilor legale cu cel puțin un an înainte de data afișării ofertei de vânzare la sediul primăriei;
ii. în cazul arendașilor persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reședinței situat/situate pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
iii. în cazul arendașilor persoane juridice și asociații, persoane fizice, să facă dovada domiciliului/reședinței situat/situate pe teritoriul național pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
iv. în cazul arendașilor persoane juridice, cu acționariat altă persoană juridică, acționarii care dețin controlul societății să facă dovada sediului social/secundar situat pe teritoriul național stabilit pe o perioadă de 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

 

3. Art. 4, alin. (3) și (4) din Lege face referire la exercitarea dreptului de preempțiune de către tinerii fermieri. În acest caz, prioritate la cumpărarea terenului supus vânzării are tânărul fermier care desfășoară activități în zootehnie, cu respectarea condiției privind domiciliul/reședința stabilit/stabilită pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

 

4. Alineatul (5) al art. 4 – În cazul exercitării dreptului de preempțiune de către proprietarii de terenuri agricole vecine, prioritatea la cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan se stabilește astfel:


a)proprietarul de teren agricol vecin care are hotarul comun cu latura cea mai mare a terenului ce face obiectul ofertei de vânzare;
b)în cazul în care terenul ce face obiectul ofertei de vânzare are două laturi mari ori toate laturile egale, prioritate la cumpărarea acestui teren are proprietarul de teren agricol vecin, tânăr fermier, care are domiciliul/ reședința situat/ situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin un an anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
c)proprietarii de teren agricol vecin care au hotarul comun cu terenul ce face obiectul ofertei de vânzare, în ordinea descrescătoare a lungimii hotarului comun cu terenul în cauză;
d)în cazul în care latura mare sau una dintre laturile egale ale terenului ce face obiectul ofertei de vânzare are hotarul comun cu un teren situat pe raza altei unități administrativ- teritoriale, prioritate la cumpărarea terenului are proprietarul de teren agricol vecin cu domiciliul/reședința în raza unității administrativ-teritoriale unde este amplasat terenul.

 

5. Alineatul (7) al art. 4 - Solicitarea și utilizarea extrasului de carte funciară sau, în condițiile legii, a certificatului de sarcini și a documentației cadastrale valabile la încheierea contractelor translative de proprietate privind bunurile imobile și alte drepturi reale fac pe deplin dovada bunei-credințe atât a părților din contract, cât și în fața notarului public cu privire la calitatea de proprietar a vânzătorului asupra imobilului supus vânzării conform descrierii din cartea funciară.

6. Prin art. 41 nou introdus în lege sunt stabilite regulile pentru cazul neexercitării dreptului de preempțiune de către preemptori. În cazul în care niciunul dintre preemptori nu depune oferta de cumpărare, orice potențial cumpărător nepreemptor poate depune la primărie un dosar care să cuprindă documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute mai jos, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului de 45 de zile lucrătoare de la data afișării ofertei de vânzare la Primărie.

 

 

6.1. În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele fizice cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

    1. să aibă domiciliul/reședința situat/situată pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
    2. să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani, anterior înregistrării acestei oferte;
    3. să fie înregistrate de autoritățile fiscale române cu minimum 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

 

6.2.  În cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se poate face către persoanele juridice cu respectarea următoarelor condiții cumulative:

    1. să aibă sediul social și/sau sediul secundar situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare;
    2. să desfășoare activități agricole pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
    3. să prezinte înscrisurile din care să reiasă că, din venitul total al ultimilor 5 ani fiscali, minimum 75% reprezintă venit din activități agricole, așa cum sunt prevăzute de Legea  227/2015privind Codul fiscal, cu modificările și completările ulterioare, clasificate conform codului CAEN prin ordin al ministrului agriculturii și dezvoltării rurale;
    4. asociatul/acționarul care deține controlul societății să aibă domiciliul situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan;
    5. în cazul în care în structura persoanelor juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății sunt alte persoane juridice, asociații/acționarii care dețin controlul societății să facă dovada domiciliului situat pe teritoriul național pe o perioadă de cel puțin 5 ani anterior înregistrării ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan.

 

Documentele doveditoare privind îndeplinirea condițiilor prevăzute la punctele 6.1. și 6.2. din raport se stabilesc prin normele metodologice de aplicare a legii.

În cazul neexercitării dreptului de preempțiune, dacă niciunul dintre potențialii cumpărători, în termenul legal, nu îndeplinește condițiile pentru a putea cumpăra terenul agricol situat în extravilan, înstrăinarea acestuia prin vânzare se poate face către orice persoană fizică sau juridică, în condițiile legii 17/2014.

 

 

7. Prin art. 42 nou introdus în Legea 17/2014, au fost inserate noi obligații în sarcina vânzătorilor de terenuri:

 

Terenurile agricole situate în extravilan se pot înstrăina, prin vânzare, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, cu obligația plății impozitului de 80% pe suma ce reprezintă diferența dintre prețul de vânzare și prețul de cumpărare, în baza grilei notarilor din respectiva perioadă.

În cazul înstrăinării directe sau indirecte, înainte de împlinirea a 8 ani de la cumpărare, a pachetului de control al societăților care au în proprietate terenuri agricole situate în extravilan și care reprezintă mai mult de 25% din activele acestora, vânzătorul va avea obligația de a plăti un impozit de 80% din diferența de valoare a terenurilor respective calculată pe baza grilei notarilor între momentul dobândirii terenurilor și momentul înstrăinării pachetului de control. În acest caz, impozitul pe profit privind diferența de valoare a acțiunilor sau părților sociale vândute se va aplica la o bază redusă proporțional cu procentul ponderii terenurilor agricole respective în activele fixe, orice dublă impozitare fiind interzisă.

 

Obligațiile din paragrafele anterioare nu se aplică reorganizării sau realocării de bunuri în cadrul aceluiași grup de societăți.

Proprietarii terenurilor agricole situate în extravilan au obligația să le utilizeze exclusiv în vederea desfășurării activităților agricole de la data cumpărării, iar în situația în care pe terenul agricol există investiții agricole pentru culturile de pomi, viță-de-vie, hamei și irigații exclusiv private se va păstra destinația agricolă a acestei investiții.

 

Sancțiunea pentru nerespectarea/ încălcarea prevederilor detaliate la punctele 1 – 7 din prezentul raport, precum și vânzarea terenurilor fără avizele specifice stabilite de art. 3 și 9 din Lege este nulitatea absolută a înstrăinării (vânzării).

 

Avizele specifice stabilite de art. 3 și 9 din lege sunt cele acordate, în funcție de situarea terenurilor, de către Ministerului Apărării Naționale sau Ministerului Culturii sau de către structurile teritoriale pentru terenurile agricole extravilane cu suprafața de până la 30 ha inclusiv, iar pentru terenurile agricole extravilane cu suprafața de peste 30 ha, de către structura centrală.

 

8. Articolele 6 și 7 ale legii, în forma în vigoare de la data de 13 octombrie, stabilesc procedura de vânzare, majorând durata termenelor din forma actuală a legii:

 

8.1. Obligații în legătură cu oferta de vânzare:

 

Vânzătorul înregistrează, la primăria din raza unității administrativ-teritoriale unde se află terenul, o cerere prin care solicită afișarea ofertei de vânzare a terenului agricol situat în extravilan, în vederea aducerii acesteia la cunoștința preemptorilor. Cererea este însoțită de oferta de vânzare a terenului agricol și de documentele doveditoare prevăzute de normele metodologice de aplicare a legii.

În termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii de afișare, primăria are obligația să afișeze timp de 45 de zile lucrătoare oferta de vânzare la sediul său și, după caz, pe pagina de internet a acesteia.

Primăria are obligația de a transmite structurii din cadrul aparatului central al Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, denumită în continuare structura centrală, respectiv direcțiilor pentru agricultură județene sau a municipiului București, denumite în continuare structuri teritoriale, după caz, precum și Agenției Domeniilor Statului un dosar care să cuprindă lista preemptorilor, copiile cererii de afișare a ofertei de vânzare și ale documentelor doveditoare prevăzute la alin. (1), procesul- verbal de afișare a ofertei, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației.

 

În scopul unei transparențe extinse, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea dosarului prevăzut la paragraful anterior, structura centrală, respectiv structurile teritoriale, după caz, au obligația să afișeze pe site-urile proprii oferta de vânzare, timp de 15 zile.

Primăria are obligația de a transmite structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, dosarul depus de potențialii cumpărători care nu sunt preemptori, în termen de 5 zile lucrătoare de la data înregistrării documentației.

 

În termen de 10 zile lucrătoare de la data înregistrării cererii, primăria are obligația să notifice titularilor dreptului de preempțiune, la domiciliul, reședința sau, după caz, sediul acestora, înregistrarea ofertei de vânzare; în cazul în care titularii dreptului de preempțiune nu pot fi contactați, notificarea se va face prin afișarea la sediul primăriei sau pe site-ul primăriei.

Procedura privind notificarea titularilor dreptului de preempțiune cu privire la înregistrarea ofertei de vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se reglementează prin normele metodologice de aplicare a legii.

În cazul în care suprafața de teren care face obiectul intenției de vânzare se află la limita a două teritorii administrative, primăria va înștiința autoritatea publică locală cu care aceasta se învecinează, care la rândul ei va notifica titularii drepturilor de preempțiune, cu respectarea prevederilor legale.

Înainte de împlinirea termenului de 45 de zile, vânzătorul poate depune la primăria unde a fost înregistrată cererea de afișare a ofertei de vânzare o cerere prin care solicită retragerea ofertei. În acest caz, primăria va încheia un proces-verbal de anulare a procedurii prevăzute de prezenta lege și va comunica o copie a acestuia structurii centrale sau structurii teritoriale, după caz, și Agenției Domeniilor Statului.

 

8.2. Obligații ale preemptorilor/ potențialilor cumpărători:

 

Titularul dreptului de preempțiune trebuie ca, în termenul de 45 de zile lucrătoare, să își manifeste în scris intenția de cumpărare, să comunice acceptarea ofertei vânzătorului și să o înregistreze la sediul primăriei unde aceasta a fost afișată. Primăria va afișa, inclusiv pe site-ul propriu, în termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea acceptării ofertei de vânzare, datele prevăzute în normele metodologice de aplicare a prezentei legi, respectiv le va trimite pentru afișare pe site-ul structurii centrale sau structurilor teritoriale, după caz.

Comunicarea acceptării ofertei vânzătorului se înregistrează la primărie de către titularul dreptului de preempțiune însoțită de documentele justificative, prevăzute de normele metodologice de aplicare a prezentei legi.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, mai mulți preemptori de rang diferit își manifestă în scris intenția de cumpărare, la același preț și în aceleași condiții, se aplică prevederile art. 4, în sensul că va avea prioritate rangul superior al preemptorilor ofertanți.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, mai mulți preemptori de același rang își manifestă în scris intenția de cumpărare și niciun alt preemptor de rang superior nu a acceptat oferta, la același preț și în aceleași condiții, se aplică prevederile art. 4.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, un preemptor de rang inferior oferă un preț superior celui din oferta de vânzare sau celui oferit de ceilalți preemptori de rang superior lui care acceptă oferta, vânzătorul poate relua procedura, cu înregistrarea ofertei de vânzare cu acest preț, cu respectarea prevederilor art. 4. Această procedură prevăzută se va desfășura o singură dată, în termen de 10 zile de la împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare.

În termen de 3 zile lucrătoare de la înregistrarea comunicării de acceptare a ofertei de vânzare, primăria are obligația să transmită structurii centrale, respectiv structurilor teritoriale, după caz, datele de identificare a preemptorilor, potențiali cumpărători, în vederea verificării îndeplinirii condițiilor legale.

Dacă, în termenul de 45 de zile lucrătoare primăria constată că niciunul dintre titularii dreptului de preempțiune nu își manifestă intenția de a cumpăra terenul, vor putea depune oferte de cumpărare persoane care nu au calitatea de preemptor, în termen de 30 de zile de la expirarea termenului inițial de 45 de zile. În orice caz, cumpărătorii trebuie să îndeplinească condițiile legale pentru achiziția de terenuri extravilane (prevăzute la punctul 6 din prezentul raport) și Primăria de a transmite structurii din cadrul aparatului central.

Vânzarea terenului la un preț mai mic decât cel cerut în oferta de vânzare, în condiții mai avantajoase decât cele arătate în aceasta ori cu nerespectarea condițiilor legale atrage nulitatea absolută.

În cazul în care, în termenul de 45 de zile lucrătoare, vânzătorul modifică datele înscrise în oferta de vânzare, acesta reia procedura de înregistrare a cererii, cu respectarea dispozițiilor legii.

În cazul în care, înainte de împlinirea termenului de 45 de zile lucrătoare unul dintre titularii dreptului de preempțiune care și-au manifestat acceptarea ofertei înregistrează la primărie o cerere de renunțare la comunicarea de acceptare, se aplică prevederile art. 4.

 

9. Conform art. 14 din Lege, constituie contravenții următoarele fapte:

  1. vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan, în care se află situri arheologice, în care au fost instituite zone cu patrimoniu arheologic reperat sau zone cu potențial arheologic evidențiat întâmplător, fără avizul specific al Ministerului Culturii, respectiv al serviciilor publice deconcentrate ale acestuia, după caz;
  2. vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan pe o adâncime de 30 km față de frontiera de stat și țărmul Mării Negre, către interior, precum și cele situate în extravilan la o distanță de până la 2.400 m față de obiectivele speciale fără avizul specific al Ministerului Apărării Naționale, dacă această situație era notată în cartea funciară la data solicitării extrasului de carte funciară pentru autentificare;
  3. vânzarea terenurilor agricole situate în extravilan fără avizele structurii centrale, respectiv ale structurilor teritoriale ale Ministerului Agriculturii și Dezvoltării Rurale, după caz;
  4. nerespectarea dreptului de preempțiune în condițiile prevăzute la  4și a condițiilor prevăzute la art. 41 și 42;
  5. nerespectarea obligațiilor prevăzute la art. 6  (2)(3)și (6) și art. 7 alin. (1) și (7) de către primării.

 

Limitele valorice ale amenzilor contravenționale pentru faptele prevăzute mai sus au fost majorate față de legea în forma actuală, iar noile amenzi sunt de la 100.000 lei la 200.000 lei.

Procedura privind constatarea și sancționarea contravențiilor se reglementează prin normele metodologice.

 

10. În art. 20 alin. (2) și (3) din lege, sunt prevăzute situațiile în care nu se aplică dispozițiile Legii 17/2014:

- în cazul înstrăinărilor între coproprietari, soți, rude și afini până la gradul al treilea, inclusiv.

- în cadrul procedurilor de executare silită și contractelor de vânzare încheiate ca urmare a îndeplinirii unor formalități de licitație publică, cum este cazul celor realizate în cadrul procedurii de prevenire a insolvenței și de insolvență sau ca urmare a apartenenței imobilului la domeniul privat de interes local sau județean al unităților administrativ-teritoriale.